（文/解红娟 编辑/马媛媛）8月8日，2023博鳌房地产论坛在海南召开，会议主题为“突围大变局”。

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中国经济体制改革研究会副会长，国民经济研究所所长樊纲在论坛上抛出问题，这些年房地产政策调整很大程度上是鼓励城市群的发展，那今后中国房地产将是什么样？

樊纲随后解答，除了京津冀、长三角、粤港澳、成渝几个大城市群，每个省会城市加上一些过去计划单列的比较大的中心城市，都会形成一些大大小小的城市群，这些是人口聚集的地方，这些地方的房地产市场应该会有一个正常的形态。“而其它地方有些已经盖起来的住房，将来就会逐步被淘汰。”

樊纲进一步解释，淘汰不见得房子被拆掉，更多的是房子已出售但没人住、长期空着，这种房子在经济学当中在一定意义上也起作用，那就是财富效应。

“我在鹤岗有一套房子，不管它能卖多少钱，但是我总觉得还有个财产在那里，我现在的消费就会多一点，这叫财富效应。尽管我不住，我在农村有套房子，尽管只是春节的时候住两天，但是有那个房子在那里，我心里感觉那里有一套房子，对他会产生一个财富效应。”

“很多人说现在中国人都有房子了，需求没有了，现在是总量问题。”在樊纲看来，这不是总量问题，结构问题跟总量问题都是相关的，主要问题是结构问题。

樊纲进一步指出，迁移过程的需求和对房子的需求已经出现了两极分化，今后房地产市场结构仍然会有两极分化的趋势，会有这种历史进程的痕迹，这也是新的一个阶段，也不可避免。

这是因为中国人口迁移的进程在现代化进程中还远远没有结束，在这个意义上，房地产市场仍然有发展的前途，因为人们在迁移，需要新的住房，需要新的住房方式。

一方面，人们从农村进城，这叫城市化；另一方面，人们从小城市进入大城市，加剧人口聚集。特别是在工业化初期、城市化初期，一定是大城市率先发展，但大城市也不能无限制的发展，最后形成的就是城市群、城市带，通过更便利的交通，使得一组大城市带动中小城市，甚至包括乡村，包括一些农村的房子也可以利用起来，在城市群当中得到发展。

到了后城市化阶段，人们还会有一些新的举措，比如说法国在60年代的时候经历了一轮城里人到乡村去，把乡村的仓房买下来建成别墅，建成休闲的地方。但在现阶段，我们面临城市群的发展，人口进一步聚集，产生一种新的形态，新的发展趋势。

“应该尊重规律，人口迁移是有规律的，市场规律就是建立在人的行为的规律上的。”樊纲总结道。

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